1. С 1 марта 2017 на форуме запущен платный закрытый раздел. Вся информация по сабжу ЗДЕСЬ

Инвестиции в недвижимость

Тема в разделе "Свободное общение", создана пользователем Alexey, 22 янв 2015.

  1. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    Был сегодня по работе в агентстве недвижимости и запытал их по ряду вопросов.
    Что бы и у себя в голове порядок навести и втянуть в дискуссию... (ЮЕ вовремя :))

    И так...
    Всё применительно ко мне любимому.
    Исходный данные: город СПб, безработный, рассматриваю как инвестицию
    -----
    Цена: 2 290 000 руб. - одна из самых дешевых однокомнатных квартир в строящемся доме и у проверенного застройщика рядом с метро (для питерцев 5-10 мин от Девяткино)
    Дата сдачи: 4 квартал 2016 года.

    Мне как безработному банк ВТБ-24 может дать ипотеку (оказывается :eek: ) при внесение сразу от 50% стоимости т.е. что бы схема начала работать мне нужны 1 150 000 руб.

    Идём на сайт банка и в калькуляторе ипотечном вводим наши данные.
    (почему там копейки полезли не знаю... )
    [​IMG]

    Получается за 2 года я буду должен сделать 24 платежа по 56 468 руб т.е. на общую сумму 1 355 322 руб.

    Итого вложений уже на (1 150 000 + 1 355 322) = 2 505 232 руб (что чуть дороже стоимости квартиры, но я тут не включил инфляцию, которая судя по всему будет ну никак не меньше 10%)

    Стоимость квартиры в готовом доме вырастает очень сильно по сравнению с ценой на стадии фундаменты. (от 20%) . Мне сказали, что в моем случае (у метро и пр.) можно смело прибавлять 1 000 000 руб
    т.е. у нас собственности оказывается квартира стоимостью 3 300 000 за которую мы заплатил 2 500 000 руб.
    Итого профит 800 000 руб
    Или +30% т.е. (15% годовых)

    Конечно все расклады не учитывают ни обстановку в стране, ни рост стоимости квадратного метра (с января 2013 рост цен на 22.2% по bn.ru)
    А можно взять кредит на 20 лет, который можно покасить досрочно и выплачивать по 20к в месяц, а потом после продажи квартиры всё погасить)

    Не даю оценок много или мало... просто посчитал (во многом для себя)
    Как то так :)
     
  2. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Алексей, извините, но меня искренне удивляет Ваше непреодолимое желание залезть обязательно в опу (без личных обид).
    В той ситуации в которой сейчас находится весь мир и Россия в частности, планировать такие вещи да еще с таким горизонтом – верх безумия.

    Ладно бы это спрашивал простой человек без ума и фантазии, но Вы-то, Вы матерый волчара интернет-бизнеса не можете посчитать, что вполне под силу создать сайт, затратив всего-то 300.000 – 400.000 руб. можно без особого труда выйти на ежемесячную прибыль в 70.000 – 80.000 руб. Вот Вам и те же 800.000 о которых заявлено топике. Без риска того, что вы не справитесь с ипотекой, и у Вас все не заберут к чертям собачим.

    А ведь продать же еще надо после того как какая кровью вы рассчитаетесь с ипотекой. Рынок недвижимости замер как пограничный пес Алый и скоро (многие аналитики предрекают) цены на новую недвижку попадут в зону повышенной турбулентности. Импортные (до 30%) составляющие стройки уже подорожали, покупательская способность падает, проценты по ипотеке не могут стоять на месте и будут расти и т.д.
    Вывод однозначный – геморрой. Забудьте.

    P.S. Я по осени кинулся сбрасывать три хаты. До сих пор висят и тишина полная. Можно избавиться только ниже рыночной. А это уже обезьяний бизнес получается. Но у меня они хоть отбились в два раза. Сейчас в росте могут дать хорошую прибыль только элитные хаты. Сверхэлитные. Эконом - глухо и надолго!
     
    Последнее редактирование: 22 янв 2015
    • Нравится Нравится x 1
  3. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    ЮЕ там в конце написано
    "Не даю оценок много или мало... просто посчитал (во многом для себя)"
    :)

    мне почему то казалось, что порог входы выше...
     
  4. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Куда вход выше? В сайты приносящие доход? Да в разы меньше может быть.
    P.S. Я недвижимостью много лет занимаюсь и могу ответсвенно заявить: "Будь проклят тот день когда я сел за баранку этого пылесоса"!
     
  5. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    :) а сайты не приносящие доход бывают?
     
  6. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Не бывает таких. И быть не должно. Почитайте мою подпись...)
     
  7. iamincognito

    iamincognito Контент-генератор

    Пол:
    Мужской
    То что уплОчено - это реальные затраты, вынутые из кармана. А то, что получено - сферическая стоимость (и профит) в вакууме. Получится ли столько взять в случае продажи (единственная операция, которая показывает реальную стоимость актива) - бабушка надвое сказала. А с поправкой на кризис - тем более... Оно надо? :)
     
    • Нравится Нравится x 2
  8. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    сферическая стоимость совершенно несферической квартиры

    так же это не сферические деньги ежемесячно, если вдруг возникнет желание не продавать сейчас, а сдавать
    вполне себе несферические

    почему то дискуссия пошла по пути сравнения направлений для инвестирования
    я не пытаюсь сравнивать! речь идёт исключительно об "побольше узнать" - в недвиге я полнейший дилетант и мне это просто интересно! я никуда ничего не вкладываю! пока во всяком случае :)
     
  9. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Тогда надо начинать с азов:
    Вот смотрите, чем должен руководствоваться умный инвестор? Схемой: «Поменьше вложил, быстрее продал вышел». Поменьше – например, когда объект инвестирования имеет наименьшую рыночную стоимость. (В недвижке - стадия котлована). Быстрее – это когда объект инвестирования продается и как можно быстрее на точке максимального или повышенного роста. (Почему быстрее? Потому, чем длинее стадия тем выше риски. Везде!). Инвестиции в долгоиграющие проекты или объекты – неумно и опасно. Слишком большие риски. Недвижимость – долгоиграющее инвестирование, да еще и с очень мутными и рискованными правилами. Которые могут измениться в мгновение ока. Мало того здесь вы бессильно что-то изменить.

    А это вдвойне плохо. (Например, вы же не можете указать ОПЕК повысить цены на нефть, или погрозить пальчиком мистеру Обаме и товарищу Путину).

    Другое дело инвестирование в сайты. Здесь можно быстро «вскочить и быстро выскочить» с большим кэшом. То есть здесь должна быть та же формула: «Поменьше вложил, быстрее продал». Полученные деньги снова вложил и снова как можно быстрее продал.
    Это идеальная формула и минимальные риски.
    Советую всем, всем так и действовать.
     
    • Нравится Нравится x 6
  10. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Кстати, Алексей, Вы затронули очень интересную тему.
    Вот прямо сейчас в моей голове происходит борьба двух нанайских мальчиков.
    С одной стороны я имею перед глазами пример Макса, который с минимальными инвестициями поднял сайт, на котором рубит по 25 тыщ целковых в месяц. Гут! Но я понимаю, что если что-то с сайтом начнет происходить, и его нужно будет сбрасывать с баланса, чтобы не потерять инвестиции, кто его сайт купит? Один, два покупателя? Но это мизер. На Телдери с таким сайтом не пойдешь. Слишком профильный актив.
    С другой стороны – контентные сайты. Подняв такой сайт можно быстрее найти покупателя и даже на Телдери. Но чтобы поднять такой проект нужно больше денег и самое главное – время. Время – риски.
    Нужно делать контентный сайт по общей или широкой тематике, быстро, дешево и с большим кэшом на выходе.
    Осталось понять как! )
     
    • Нравится Нравится x 1
  11. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    :) я если что нет... но знаю, кто знает

    а если серьёзно, то во мне года два эти же два нанайских мальчика боролись и кажется я выбрал не ту дорогу ))
    хотя на длинной дистанции будет видно... но у меня уже нет уверенности, что дистанция такая длинная
     
  12. svift

    svift Контент-генератор

    Пол:
    Мужской
    Кстати, по слухам, в США и Канаде, если рядом с твоим домом строят метро - цена на недвигу сразу падает, ибо метро означает рост числа пролетариев вокруг твоего дома :) хотя, может врут, басурмане :)
     
  13. alro

    alro Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Последнее время новые сайты ОЧЕНЬ плохо прибавляют в трафике. Если еще год наза можно было выйти за пол года на 5-10 тысч человек в день, то сейчас эта цифра 500-1000 человек и то стоит очень постараться.
     
  14. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Ок.
    Но ведь "быстро" - понятие растяжимое и вполне може т укладываться в диапазон год или два.
     
  15. alro

    alro Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Очень тяжело становиться работать, когда результата так долго ждать. Если раньше народ опускал руки спустя год работы, то сейчас будет быстрее.
     
  16. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Это естественный отбор. )
     
    • Нравится Нравится x 3
  17. Noir

    Noir Легенда

    Пол:
    Мужской
    Леха, но твое предложение примерно уровня "взять в кредит и сдавать выплачивая этот кредит", ведь в теории через сколько то лет ты эту квартиру получишь за счет сдачи (бесплатно). А в реальности, как сказал ЮЕ, сколько раз за эти годы "покакаешь кровью". :D

    По контентным сайтам имхо как с баксом, кто впрыгнул в нужный вагон тот молодец. И опять же одно дело их делать, другое продавать и третье покупать под продажу. Так же и недвижку, почему ты не смотришь коммерческую недвижимость например? Или не берешь квартиру с прицелом переделать под офис и сдавать и т.п.
     
    • Нравится Нравится x 1
  18. Юрий Евгеньевич

    Юрий Евгеньевич Активный участник

    Пол:
    Мужской
    Намедни такой алгоритм предлагал своему знакомому. Он мельтешит, вкладываю в жилую недвижимость, а ему пример арендной платы на ул. Строителей, что в городе Москва привел: "350.000 руб. в месяц как с куста с выведенной в нежилой фонд двушки". Вкусный пример. )
     
    • Нравится Нравится x 1
  19. Alexey

    Alexey Moderator

    Пол:
    Мужской
    :)
    такой вариант тоже считал
    берём на 20 лет - ежемесячный платеж в банк около 26к
    квартиру у метро можно сдавать за 25к
    так что... не будет тебе 10% за идею
    Слав, но реальность может быть и совсем другой... внезапно ипанут пару кризисов, инфляция и всё такое... средняя з/п будет 500к руб в месяц )
    реально? вполне...
    ипотека на 20 лет все эти варианты подразумевает...

    (ещё раз - я пока никуда ничего не инвестирую :)
    но в качестве возможной диверсификации думаю стоит присмотреться)
     
  20. Noir

    Noir Легенда

    Пол:
    Мужской
    Да я сам в такой работаю. При том что первый этаж обычно дешевле если покупать (а это возможность потом сделать отдельный выход, если перевести в нежилой фонд и еще получить плюс к стоимости) + опять же если смотреть аренду, то такие варианты всегда стоят дороже обычных жилых, но дешевле бизнес-центров.